براساس گزارش مرکز آمار ایران، در مرداد۱۴۰۱، تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۴۴درصد رسیده که البته 2/1واحد کمتر از تیرماه است، بنابراین میانگین قیمت یک آپارتمان ۷۵متری در مرداد گذشته 2میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان بوده و همین آپارتمان در مرداد امسال حدود 3میلیارد و ۳۹۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شد.
ازجمله نهادهایی که نقش مؤثری در بحث این گرانی‌ها ایفا می‌کنند، بانک‌ها هستند به طوری که به گفته رئیس سابق اتحادیه املاک تهران «بانک‌ها عامل افزایش ۵۰درصدی قیمت مسکن در کشور هستند».
سال ۱۴۰۰ بود که قانون «جهش تولید مسکن» با هدف تأمین مسکن خانوارهای بدون مسکن طراحی و تدوین شد. یکی از بندهای این قانون به نقش بانک‌ها در حوزه ساخت مسکن و اختصاص تسهیلات به این حوزه پرداخته و تأکید کرده که بانک مرکزی موظف است ۲۰درصد از تسهیلات بانک‌ها را به بخش مسکن اختصاص دهد.
اکنون و پس از گذشت حدود یک سال از این قانون، باید دید بانک‌ها تا چه اندازه به این قانون عمل کرده‌اند؟

هدایت تسهیلات از افزایش آن مهم‌تر است
فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن در این خصوص به قدس گفت: متأسفانه قانون (جهش تولید مسکن) در این زمینه قانون ضعیفی است و نمی‌تواند ما را به هدف نهایی برساند.
وی با بیان اینکه سهم تسهیلات در حوزه ساخت مسکن، سهم پایینی است، ابراز کرد: باتوجه به اینکه این قانون دائمی است و نه مدت‌دار، نکته‌ای که پیش می‌آید این است که نیاز کشور یک مسئله ثابت نیست که ما برای آن، میزان تعیین کنیم؛ ممکن است در زمان‌هایی به بیش از ۲۰درصد تسهیلات بانکی احتیاج پیدا کند و در مواقعی کمتر؛ بنابراین باید تسهیلات متناسب با نیاز کشور تعیین شود.
بیضایی همچنین نقطه ورود قانون‌گذار در خصوص تسهیلات را عقلانی ندانست و خاطرنشان کرد: باتوجه به اینکه این نقطه ورود را عاقلانه نمی‌دانم، بنابراین معتقدم نمی‌توان روی آن سیاست‌گذاری کرد.
این کارشناس حوزه مسکن، هدایت تسهیلات را از افزایش حجم آن، منطقی‌تر و عقلانی‌تر می‌داند و می‌گوید: در این قانون مسئله هدایت تسهیلات انجام نشده و فقط به دنبال افزایش حجم بوده‌اند، بنابراین زمانی که ریل‌گذاری به‌درستی انجام نشود به همان اندازه که حجم تسهیلات افزایش می‌یابد، میزان انحراف آن هم افزایشی می‌شود.
وی، تقاضا برای دریافت تسهیلات به مسکن سرمایه‌ای داده شده یا مصرفی، چه میزان از این تقاضاها مربوط به ساختمان‌های اداری، تجاری، صنعت و حتی کشاورزی بوده و اینکه این تسهیلات چه اثربخشی داشته است را ازجمله پرسش‌هایی دانست که درخصوص این تسهیلات مطرح است.

تنها ۳درصد از تسهیلات گفته شده در سال گذشته اختصاص یافت
فرشید ایلاتی در این زمینه اظهار کرد: میزان تسهیلاتی که در سال۱۴۰۰ براساس قانون جهش تولید مسکن باید به حوزه مسکن اختصاص می‌یافت، حدود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان بود که این عدد در سال جاری به ۴۰۰ هزار میلیارد تومان رسید.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه آنچه از این مبلغ در سال ۱۴۰۰، تحقق یافت کمتر از ۳۰ هزار میلیارد تومان بود، ابراز کرد: بنابراین شاید بتوان گفت در سال ۱۴۰۰ حدود 3درصد از مبلغ تعیین‌شده محقق شد که از این میزان حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد مبلغ یاد شده متعلق به بانک مسکن است و دیگر بانک‌ها عملکرد خاصی در این خصوص ندارند، هرچند بانک مسکن هم نتوانسته به آنچه باید عمل می‌کرده، عمل کند.
وی علت این اتفاق را در نظر نگرفتن یک سازوکار نظارتی بر بانک‌ها توسط قانون‌گذار می‌داند و می‌گوید: البته در قانون ذکر شده چنانچه بانک‌ها این مبلغ را پرداخت نکنند ۲۰درصد مشمول مالیات می‌شوند که باید از بانک مرکزی پرسید چرا بانک‌ها به این قانون عمل نکردند و چرا باوجود عمل نکردن بانک‌ها، جریمه اعمال نشده و اگر شده کدام بانک‌ها؟
ایلاتی ضمن بیان این نکته که بانک‌ها منابع مالی عظیمی در اختیار دارند، خاطرنشان کرد: بانک‌ها بزرگ‌ترین قدرت اقتصادی در یک اقتصاد یعنی خلق پول را در اختیار دارند و نظام بانکی به دلیل داشتن این اختیار، بی‌ضابطه و بدون نظارت می‌تواند بیش از سپرده‌هایی که در اختیار دارد و گاهی بیش از چهار تا پنج برابر سپرده‌هایی که جذب کرده، تسهیلات خلق کند که تنها بخش کمی از این میزان وارد بخش تولید شده است و بخش اعظم آن وارد بازارهای سوداگرانه نظیر زمین، مسکن، ارز و طلا می‌شوند و علت این اتفاق هم این است که می‌خواهند در کوتاه‌مدت سود بالایی کسب کنند.
این کارشناس مسکن ادامه داد: تصور کنید بانکی ۱۰۰ میلیارد تومان وام داده و درعمل این میزان سوخت و مشکوک‌الوصول شده، آنگاه بانک از بخشی از درآمدهای خودش ملکی را به قیمت ۱۰ میلیارد تومان خریداری کرده که طی مدت زمانی به واسطه تورمی که خودِ بانک مسبب آن است، این مبلغ تبدیل به ۱۰۰میلیارد تومان شده و این‌گونه ۹۰ میلیارد تومان سود می‌کند و این میزان سود وارد ترازنامه بانک می‌شود و همین مبلغ، آن میزانی که مشکوک‌الوصول بوده را می‌پوشاند. بانک‌ها به واسطه عملکرد نادرست در بخش تسهیلات، وارد حوزه املاک و مستغلات شدند.
وی ضمن تأکید بر اینکه بانک‌ها به واسطه عملکرد نادرست در بخش تسهیلات، وارد حوزه املاک و مستغلات شدند و سرمایه‌گذاری‌های عجیبی کردند و با این کار تراز خودشان را بالا بردند، تصریح کرد: بنابراین بانک‌ها با ایجاد شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازی و ایجاد بنگاه‌داری از مسیر صحیح تأمین مالی تولید خارج می‌شوند تا منافعشان حفظ شود.
ایلاتی در بخش دیگری از سخنان خود ابراز کرد: در حدود ۴۰ سال گذشته بازار مسکن به عنوان یک بازار سنتی جذاب و پرسود همواره مورد توجه سرمایه‌گذاران بوده، چراکه طلب نکردن تخصص بالا و نبود قوانین پیچیده‌، سرمایه‌گذاری در این بازار را آسان کرده است به همین خاطر سرمایه‌های زیادی توسط بخش خصوصی و بانک‌ها روانه این بازار می‌شود.
وی با اشاره به محدود بودن منابع زمین به عنوان پایه مسکن به دلیل وجود قوانین نادرست در حوزه شهرسازی و ایجاد کمربندی در اطراف شهرها، ابراز کرد: متأسفانه با ایجاد این کمربندی‌ها اجازه ندادیم شهرها به صورت افقی گسترش پیدا کنند و همین امر سبب شده در رینگ مرکزی شهرها، معاملات زمین و مسکن افزایش یابد.
این کارشناس مسکن ادامه داد: از طرفی در یک محدوده شهری با آوردن سرمایه‌های سوداگرانه و سنتی که از گذشته بوده است، تقاضاهای زیادی را ایجاد کردیم که به دلیل نبود عرضه مناسب، امروز با چنین وضعیت قیمت‌گذاری در بخش مسکن مواجه‌ایم.
ایلاتی در پاسخ به اینکه چه باید کرد، گفت: باید عرضه مسکن را افزایش دهیم تا شاهد چنین قیمت‌هایی نباشیم. این افزایش عرضه می‌تواند به چند روش رخ دهد اول اینکه تراکم‌سازی کنیم و آپارتمان بسازیم که این امر خود نادرست است، چراکه دریافت عوارض شهرداری، گرانی مسکن را به دنبال دارد و از طرف دیگر بر کیفیت زندگی اثر می‌گذارد.
وی با تأکید بر اینکه اتفاق دیگری که می‌تواند رخ دهد این است که دولت به مردم زمین واگذار کند تا مردم صاحب زمین شوند؛ هم زمین برای اشتغال و هم برای سکونت، تصریح کرد: چنانچه عرضه زمین را افزایش دهیم عرضه مسکن خود افزایش می‌یابد. سیاست عرضه زمین به مردم می‌تواند به دو صورت پیگیری شود هم می‌توان زمین رایگان به انبوه‌ساز داد و انبوه‌ساز با ساخت زمین، مسکن در اختیار مردم قرار دهد که این خود چالش‌هایی را به دنبال دارد ازجمله اینکه انبوه‌ساز یک ساختمان را در چندین طبقه و واحد می‌سازد که همین امر سرعت ساخت و تحویل به مردم را کاهش می‌دهد و ساخت مسکن در چند طبقه فناوری، ایمنی و سرمایه زیاد می‌طلبد؛ علاوه بر این، می‌توان زمین را در اختیار مردم گذاشت که این مورد بهتر است، زیرا سریع‌تر به نتیجه می‌رسد و سرمایه کمتری می‌طلبد.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه امروز ۸۰درصد منابع طبیعی در دستان دولت است، ابراز کرد: پیشنهاد دیگرم این است که کمربندی شهری را از بین ببریم، چراکه بخش قابل توجهی از زمین‌هایی که در اطراف این کمربندی‌ها هستند متعلق به مردم‌اند که پس از برداشتن این کمربندی‌ها و اجازه ساخت به مردم، شهر به صورت افقی گسترش و قیمت هم کاهش می‌یابد.

نهادسازی برای عرضه مصالح ساختمانی مورد توجه قرار گیرد
ایلاتی در بخش دیگری از سخنان خود با بیان اینکه در حوزه نهاده‌های ساختمانی با هیچ مشکلی مواجه نیستیم و حتی در برخی محصولات مانند فولاد و سیمان با مازاد تولید مواجه‌ایم، ابراز کرد: چنانچه تأمین مالی زنجیره تولید و توزیع مصالح ساختمانی به‌درستی شکل گیرد و مدیریت شود، مصالح ساختمانی تا ۳۰درصد کاهش قیمت را تجربه می‌کند.
وی نهادسازی به منظور تأمین نهاده‌های ساختمانی را یکی دیگر از عوامل کاهش قیمت مصالح ساختمانی عنوان کرد و گفت: چنانچه مردم به صورت فردی بخواهند مصالح را تأمین کنند، این مصالح گران به‌دستشان می‌رسد؛ اما چنانچه این نهادها به وجود بیایند باتوجه به اینکه خرید زنجیره‌ای انجام می‌دهند، مصالح را به قیمت مناسب‌تر می‌توانند در اختیار مردم بگذارند، همچون فروشگاه‌های زنجیره‌ای مواد غذایی.

خبرنگار: فرزانه زراعتی