قدس نکات قانونی خرید و فروش اراضی کشاورزی و زراعی را بررسی می‌کند
«باغ» متری چند؟
سید امیرمحمد حسینی
با شروع فصل بهار بسیاری از شهروندان هوس طبیعت‌گردی و تفریح در مراتع می‌کنندو حتی خیلی‌ها هم به این فکر می‌افتند قطعه زمینی خریداری و به باغ تبدیل کنند. اما احتمالاً تعداد افرادی که به‌صورت کامل از قوانین خرید زمین کشاورزی و باغی آگاهند خیلی کم است. در این گزارش بنا داریم به نکات حقوقی خریدوفروش املاک زراعی و باغی بپردازیم.
وضعيت تأمين آب زمين كشاورزى
يکی از نکات بسیار مهمی که در خرید زمین‌های کشاورزی و باغات باید مدنظر داشت وضعیت تأمین آب زمین است. به موجب ماده ۱ قانون آب و نحوه ملی شدن آن، (کلیه آب‌های جاری در رودخانه‌ها و انهار طبیعی و دره‌ها و جویبارها و هر مسیر طبیعی دیگر اعم از سطحی و زیرزمینی همچنین سیلاب‌ها و فاضلاب‌ها، زه آب‌ها، دریاچه‌ها، مرداب‌ها و برکه‌های طبیعی، چشمه‌سارها و آب‌های معدنی و منابع آب‌های زیرزمینی، ثروت ملی محسوب می‌شود و هیچ شخص مالک اختصاصی آن‌ها محسوب نمی‌شود و افراد صرفاً حق و اجازه استفاده از آب‌ها را دارند) اجازه مصرف آب در زمین‌های کشاورزی و باغات را اصطلاحاً (حقابه) می‌گویند. زمین کشاورزی و باغ بدون حقابه مفهوم ندارد. حقابه ممكن است از طریق سند رسمی یا حکم دادگاه و یا مجوز وزارت نیرو به رسمیت شناخته شده باشد. در هنگام خرید این نوع از زمین‌ها حتماً به حقابه زمین توجه کنید و مستندات مربوط به این حق را از مالک بخواهید.
وضعیت مالکیت میوه و محصولات
قصد طرفین را هنگام خرید باغ و زمین کشاورزی مشخص کنید. آیا فروشنده می‌خواهد باغ و زمین را با محصولات بفروشد یا اینکه فقط قصد فروش ملک را بدون محصولات موجود دارد؟ خریدار هم باید بداند که اگر فقط خود زمین یا باغ را بخرد، میوه‌های موجود امسال باغ یا زمین متعلق به فروشنده خواهد بود.
همچنین در این گونه اراضی معمولاً ثمرات و محصولات به صورت (سَلَفْ)فروخته می‌شوند. پس در صورتی که قصد خرید باغ یا زمین کشاورزی را با محصولات و ثمرات آن دارید، باید دقت کنید که محصولات آن قبلاً فروخته نشده باشد.
امکان خرد شدن ملک
در سال۱۳۸۵ قانونی باعنوان (قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب، فنی، اقتصادی) به تصویب رسید. این قانون بیان می‌دارد امکان تفکیک و افراز اراضی کشاورزی (اعم از باغ‌ها، نهالستان‌ها، اراضی زیر کشت آبی و دیم و آيش آن‌ها) به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است و ارائه هرگونه خدمات ثبتی
از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود.
پس در صورتی که قصد خرید این‌گونه املاک را جهت تفکیک و خرد شدن آن‌ها دارید، باید به امکان خرد شدن ملک توجه کنید.
عدم امکان تغییر کاربری ملک
اگر قصد خرید ملکی را دارید با این هدف که پس از خرید آن، کاربری ملک را تغییر دهید و سپس از آن بهره‌برداری کنید، باید توجه داشته باشید بر اساس قانون (حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها) تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است. بنابراین امکان تغییر کاربری این اراضی وجود ندارد. همچنین قانون‌گذار برای جلوگیری از تبدیل هرچه بیشتر اراضی زراعی و باغ‌ها به زمین‌های مسكونى و... مجازات‌های سنگینی را قرار داده است.
ماده۳ این قانون بیان می‌دارد که (کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره۱ ماده١ این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهند شد).
وضعیت سرایدار و نگهبان ملک
در صورتی که اقدام به خرید اراضی کشاورزی و باغات می‌کنید یکی از مواردی که باید مورد بررسی قرار گیرد وضعیت سرایدار و نگهبان ملک است. باید اطمینان حاصل شود که این افراد ادعایى نسبت به ملک نداشته باشند و حتماً صورت جلسه‌اى مبنی بر نداشتن هیچ‌گونه حقی از جانب این افراد نسبت به ملک تهیه شود تا از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری به عمل آید.
احتمال حق ریشه
از دیرباز رسم بوده است مالکان باغ و زمین‌های کشاورزی، زمین خود را در قالب قرارداد اجاره، مزارعه، مساقات و سایر روش‌ها در اختیار کشاورز و زارع قرار می‌دادند و زارع پس از آنکه زمین را آماده زرع می‌کرد، اقدام به کاشت درخت و زراعت مى‌نمود. در بسیاری از مناطق ایران عرف بر این بود که پس از پایان قرارداد بین زارع و مالک زمین، حقی برای زارع ایجاد می‌شد که مالک باید قبل از تخلیه ملک مبلغی را به‌عنوان حق ریشه به کشاورز و زارع پرداخت می‌کرد. این حق اگرچه در منابع فقهی سابقه ندارد، در نظام قانونی و رویه قضایی کشور بااستناد به عرف به‌رسمیت شناخته شده است. این حق در مناطق مختلف کشور اسامی متفاوتی دارد: از جمله این حق را به حق نسق زراعی، حق زارعانه، حق کارافه، حق آب‌وگل، حق بنه، حق دسترنج رعیتی و دستارم خوانده‌اند. حق ریشه ماهیتی شبیه به حق کسب و پیشه در املاک تجاری دارد.
میزان بهای حق ریشه در صورت عدم توافق بین مالک و زارع، توسط خبره یا کارشناس ارزیابی و تعیین می‌شود. گاهی مواقع حق ریشه در قالب سند رسمی منتقل می‌شود و گاهی در قالب سند عادی؛ در بسیاری از مواقع نیز اساساً قراردادی
در خصوص حق ریشه بین زارع و مالک زمین نوشته نمی‌شود. در هنگام خرید زمین کشاورزی و باغ با بررسی وضعیت تصرفات فعلی و گذشته ملک و با تحقیق از مطلعین محلی احتمال وجود حق ریشه را در ملک بررسی کنید.
يکی از نکات بسیار مهمی که در خرید زمین‌های کشاورزی و باغات باید مدنظر داشت وضعیت تأمین آب زمین است. به موجب ماده ۱ قانون آب و نحوه ملی شدن آن، (کلیه آب‌های جاری در رودخانه‌ها و انهار طبیعی و دره‌ها و جویبارها و هر مسیر طبیعی دیگر اعم از سطحی و زیرزمینی همچنین سیلاب‌ها و فاضلاب‌ها، زه آب‌ها، دریاچه‌ها، مرداب‌ها و برکه‌های طبیعی، چشمه‌سارها و آب‌های معدنی و منابع آب‌های زیرزمینی، ثروت ملی محسوب می‌شود و هیچ شخص مالک اختصاصی آن‌ها محسوب نمی‌شود و افراد صرفاً حق و اجازه استفاده از آب‌ها را دارند) اجازه مصرف آب در زمین‌های کشاورزی و باغات را اصطلاحاً (حقابه) می‌گویند. زمین کشاورزی و باغ بدون حقابه مفهوم ندارد. حقابه ممكن است از طریق سند رسمی یا حکم دادگاه و یا مجوز وزارت نیرو به رسمیت شناخته شده باشد. در هنگام خرید این نوع از زمین‌ها حتماً به حقابه زمین توجه کنید و مستندات مربوط به این حق را از مالک بخواهید.
وضعیت مالکیت میوه و محصولات
قصد طرفین را هنگام خرید باغ و زمین کشاورزی مشخص کنید. آیا فروشنده می‌خواهد باغ و زمین را با محصولات بفروشد یا اینکه فقط قصد فروش ملک را بدون محصولات موجود دارد؟ خریدار هم باید بداند که اگر فقط خود زمین یا باغ را بخرد، میوه‌های موجود امسال باغ یا زمین متعلق به فروشنده خواهد بود.
همچنین در این گونه اراضی معمولاً ثمرات و محصولات به صورت (سَلَفْ)فروخته می‌شوند. پس در صورتی که قصد خرید باغ یا زمین کشاورزی را با محصولات و ثمرات آن دارید، باید دقت کنید که محصولات آن قبلاً فروخته نشده باشد.
امکان خرد شدن ملک
در سال۱۳۸۵ قانونی باعنوان (قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب، فنی، اقتصادی) به تصویب رسید. این قانون بیان می‌دارد امکان تفکیک و افراز اراضی کشاورزی (اعم از باغ‌ها، نهالستان‌ها، اراضی زیر کشت آبی و دیم و آيش آن‌ها) به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است و ارائه هرگونه خدمات ثبتی
از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود.
پس در صورتی که قصد خرید این‌گونه املاک را جهت تفکیک و خرد شدن آن‌ها دارید، باید به امکان خرد شدن ملک توجه کنید.
عدم امکان تغییر کاربری ملک
اگر قصد خرید ملکی را دارید با این هدف که پس از خرید آن، کاربری ملک را تغییر دهید و سپس از آن بهره‌برداری کنید، باید توجه داشته باشید بر اساس قانون (حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها) تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است. بنابراین امکان تغییر کاربری این اراضی وجود ندارد. همچنین قانون‌گذار برای جلوگیری از تبدیل هرچه بیشتر اراضی زراعی و باغ‌ها به زمین‌های مسكونى و... مجازات‌های سنگینی را قرار داده است.
ماده۳ این قانون بیان می‌دارد که (کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره۱ ماده١ این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهند شد).
وضعیت سرایدار و نگهبان ملک
در صورتی که اقدام به خرید اراضی کشاورزی و باغات می‌کنید یکی از مواردی که باید مورد بررسی قرار گیرد وضعیت سرایدار و نگهبان ملک است. باید اطمینان حاصل شود که این افراد ادعایى نسبت به ملک نداشته باشند و حتماً صورت جلسه‌اى مبنی بر نداشتن هیچ‌گونه حقی از جانب این افراد نسبت به ملک تهیه شود تا از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری به عمل آید.
احتمال حق ریشه
از دیرباز رسم بوده است مالکان باغ و زمین‌های کشاورزی، زمین خود را در قالب قرارداد اجاره، مزارعه، مساقات و سایر روش‌ها در اختیار کشاورز و زارع قرار می‌دادند و زارع پس از آنکه زمین را آماده زرع می‌کرد، اقدام به کاشت درخت و زراعت مى‌نمود. در بسیاری از مناطق ایران عرف بر این بود که پس از پایان قرارداد بین زارع و مالک زمین، حقی برای زارع ایجاد می‌شد که مالک باید قبل از تخلیه ملک مبلغی را به‌عنوان حق ریشه به کشاورز و زارع پرداخت می‌کرد. این حق اگرچه در منابع فقهی سابقه ندارد، در نظام قانونی و رویه قضایی کشور بااستناد به عرف به‌رسمیت شناخته شده است. این حق در مناطق مختلف کشور اسامی متفاوتی دارد: از جمله این حق را به حق نسق زراعی، حق زارعانه، حق کارافه، حق آب‌وگل، حق بنه، حق دسترنج رعیتی و دستارم خوانده‌اند. حق ریشه ماهیتی شبیه به حق کسب و پیشه در املاک تجاری دارد.
میزان بهای حق ریشه در صورت عدم توافق بین مالک و زارع، توسط خبره یا کارشناس ارزیابی و تعیین می‌شود. گاهی مواقع حق ریشه در قالب سند رسمی منتقل می‌شود و گاهی در قالب سند عادی؛ در بسیاری از مواقع نیز اساساً قراردادی
در خصوص حق ریشه بین زارع و مالک زمین نوشته نمی‌شود. در هنگام خرید زمین کشاورزی و باغ با بررسی وضعیت تصرفات فعلی و گذشته ملک و با تحقیق از مطلعین محلی احتمال وجود حق ریشه را در ملک بررسی کنید.
برچسب ها :
ارسال دیدگاه
