با خرید متری، کسی صاحبخانه می‌شود؟

گفت‌وگو با کارشناسان درباره پیامدهای فروش متری مسکن در بازار بورس

با خرید متری، کسی صاحبخانه می‌شود؟

بورس کالا به دنبال آن است که بتواند مسکن را به شکل متری و در قالب اوراق سلف استاندارد مسکن پیش‌فروش کند.


براساس تحلیل‌های کارشناسی عرضه مسکن متری در بورس نه‌تنها مردم را صاحب خانه نمی‌کند که با حاکم کردن نگاه سرمایه‌ای به این بازار، پای دلالان را نیز به حریم بزرگ‌ترین کالای سبد مصرفی خانوار باز می‌کند. برای بررسی بیشتر مزایا و معایب فروش متری مسکن در بورس پای صحبت محمدابراهیم احمدی، استاد دانشگاه و تحلیلگر بازار مسکن و افشین بیک‌پور، کارشناس حوزه مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی نشستیم که در ادامه می‌خوانید. 

باز شدن پای دلالان به حوزه مسکن و گرانی!

محمدابراهیم احمدی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با قدس حفظ ارزش پول سرمایه‌گذاران، تأمین منابع لازم برای ساخت مسکن، جلوگیری از کلاه‌برداری در پیش‌فروش ملک، صرفه‌جویی در زمان خریداران، جلوگیری از ورود سرمایه‌های سرگردان به بازارهایی مثل ارز و  طلا و اشتغال‌زایی از طریق تأمین سرمایه برای پروژه‌های ساخت‌وساز را از مزایای این طرح برمی‌شمارد و تأکید می‌کند: از دیگر فواید این نوع خرید، ضمانت تحویل توسط سازمان بورس و نیز نقدشوندگی بالای این حوزه است. وی می‌گوید: نقدشوندگی بالای این شیوه سبب می‌شود دلالان با هر رقمی وارد این بازار شده و سرمایه‌گذاری کنند و نگاه همه به حوزه مسکن به یک نگاه سرمایه‌ای تبدیل می‌شود. با ورود دلالان عیب دوم به وجود می‌آید که به نوعی ایجاد یک موج گرانی است و این کار را بسیار خطرناک می‌کند، چون عملاً به هدفی که طراحان این طرح دارند لطمه بزرگی وارد می‌شود. وی تأکید می‌کند: یک مغایرت اساسی، این ماجرا با قانون فعلی دارد و آن این است که قانون مصوب مجلس می‌گوید معاملات پیش‌فروش باید در محضر اسناد رسمی ثبت شود. 
در صورتی که فروش متری قرار باشد اتفاق بیفتد باید اصلاحاتی رقم بخورد تا این اتفاق در بورس بیفتد. اگر هدف سیاست‌گذاران از این اقدام ارزان‌تر کردن مسکن است، بی‌شک در این حوزه به این هدف دست پیدا نخواهند کرد و این طرح از این منظر شکست خواهد خورد، به این دلیل که معامله‌گر و دلال وارد این حوزه می‌شوند و سازنده به تنهایی قیمت را مشخص نمی‌کند.

ابهام در تعیین‌تکلیف واحدهای متعلق به سهامداران
احمدی می‌گوید: عنوان شده در زمان تحویل اگر به تعداد مشخصی از سهام یک واحد خریداری شود آن واحد می‌تواند به فرد تعلق بگیرد، حالا سؤال این است اگر در زمان موعد تحویل واحدهایی باشند که تعداد اوراق دست هر نفر برای خرید آن‌ها کفایت نکند آن وقت تکلیف چیست؟ مثلاً اگر یک واحد 100متری به 100 واحد تقسیم شده باشد و این واحد 50 سهامدار داشته باشد که هر کدام دو واحد از این را خریده باشند آن وقت تکلیف این‌ها چه می‌شود؟ چه کسی 
در نهایت صاحب این ملک خواهد بود؟ 

لزوم حذف قیمت زمین و کاهش سود بانکی
وی با اشاره به اینکه برای رفع مشکل مسکن در کشور پارامترهای مختلفی وجود دارد، می‌گوید: نخستین آن حذف قیمت زمین است که دولت در حال حاضر سعی می‌کند زمین‌هایی را به صورت رایگان در اختیار سازندگان قرار دهد. مورد دوم کاهش سود بانکی تسهیلات مسکن است اما هدف از پرداخت تسهیلات مسکن، باید تولیدکنندگان باشند. مورد سوم کاهش قیمت مصالح است که این امر باید با بهینه‌سازی و فضا دادن به ایده‌های نو یا خلق مصالح جدید و نوین اتفاق بیفتد. مورد چهارم صنعتی‌سازی و پیشنهاد پنجم سرعتی‌سازی است که می‌تواند یک پروژه را از امواج تورمی مصون نگه دارد.
وی تأکید می‌کند: اگر از نگاه بورسی هم بخواهیم به آن بنگریم پیشنهاد می‌تواند ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در  حوزه املاک و مستغلات باشد، همان‌طور که پیش از این صندوق دارا یکم وارد بورس شد و صندوقی بود که سبدی از سرمایه‌گذاری در صنایع مادر را برعهده داشت. حتی آن زمان این پیشنهاد مطرح شد که بورس املاک و مستغلات راه‌اندازی شود که باز پیشنهاد من این است اگر قرار است این اتفاق بیفتد، الان که زمان مولدسازی املاک دولتی است بیایید فروش دارایی‌های دولت و املاک نیمه‌دولتی را از این طریق انجام دهید و 
در نهایت اگر آن‌ها موفق بودند طرح فروش املاک خصوصی را در بورس مطرح کنند. در کل این  طرح با در نظرگرفتن جمع مزایا و معایبش نمره قبولی نمی‌گیرد و ما را به هدف تسهیل خانه‌دار شدن مردم نزدیک نمی‌کند.

مسکن قابلیت خرید و فروش متری ندارد 
افشین بیک‌پور، کارشناس حوزه مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی نیز در گفت‌وگو با قدس می‌گوید: کالای مسکن یک کالای ناهمگن در اقتصاد است و ما نمی‌توانیم آن را به صورت متری در بازار سرمایه عرضه کنیم و در حقیقت مسکن قابلیت خرید و فروش متری ندارد، چراکه واحدهای مسکونی که در پروژه‌های مختلف تعریف می‌شوند بسته به موقعیت جغرافیایی و اینکه در کدام طبقه ساختمان واقع شده‌اند، شمالی و جنوبی بودن و بسیاری از پارامترهای معماری و عمرانی و شهرسازی ناهمگن هستند، مگر اینکه بخواهیم یک اوراقی برای این‌ها منتشر کنیم و این اوراق در بازار سرمایه قابلیت خرید و فروش پیدا کند و پشتوانه آن این مسکنی باشد که عرضه می‌شود. اگر چنین چیزی بشود تجربه‌اش در سال‌های دور بوده است و صندوق زمین و ساختمان هم عملاً برای همین کار تشکیل شد که یک ابزار تأمین مالی مسکن باشند که بتوانند سرمایه‌های مردم را جمع و پروژه‌های مسکونی را ایجاد کنند که اگر این طرح هم شبیه همان طرح باشد باز هم باید رفت و دلیل اینکه آن صندوق‌ها شکست خوردند را بررسی کرد. به باور بنده این طرح فروش متری آنچنان موفق نخواهد شد.

امکان تبدیل بورس به مرجع تعیین قیمت ملک
بیک‌پور درباره اینکه آیا عرضه متری مسکن موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود نیز توضیح می‌دهد: قیمت مسکن از دو دسته پارامترهای اقتصاد کلان و پارامترهای مربوط به عرضه و تقاضا در خود بازار مسکن تأثیر می‌پذیرد. از منظر نهاده‌ها هم قیمت مسکن از زمین، هزینه مصالح، هزینه‌های ساخت و دستمزد و مجوزها تشکیل می‌شود که در این میان سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بسیار بالاست، به طوری که تأثیر آن در متوسط کل کشور بیش از 40درصد و در شهر تهران بیش از 60درصد است. بنابراین اگر بخواهیم قیمت مسکن کاهش پیدا کند باید سیاست‌گذاری را معطوف به قیمت زمین کنیم. با افزایش عرضه زمین قیمت مسکن کاهش می‌یابد ولی آیا عرضه متری می‌تواند سبب کاهش قیمت مسکن شود، خیر. چنین اتفاقی به دو دلیل رخ نخواهد داد، چون همین الان اگر بخواهند این طرح را در کشور عملیاتی کنند، به دلیل اینکه قدرت نقدینگی در دست مردم بسیار زیاد است هر کسی با یک میلیون تا چند میلیون می‌تواند تقاضا را در این حوزه افزایش دهد 
در حالی که ما به یکباره نمی‌توانیم در بورس عرضه را زیاد کنیم. برای همین بازاری تشکیل می‌شود که به نظرم بازار سنتی را هم کنار می‌زند و ممکن است به عنوان مرجع تعیین‌کننده قیمت بازار مسکن شناخته شود و بعد آن، به مرور بازارهای سنتی املاک به بازار بورس نگاه می‌کنند که آیا قیمت افزایش پیدا می‌کند یا خیر؟ از سوی دیگر ما در بازار مسکن ابزارهای کنترلی تقاضا مثل ابزارهای مالیاتی را نداریم، بنابراین عرضه متری مسکن در بورس مناسب نخواهد بود.
وی تأکید می کند: با خرید متری مسکن کسی صاحب خانه نمی‌شود با فرض اینکه همه چیز خواب باشد، ابزارهای کنترلی نیز موجود باشد و عرضه به شکل مناسب هم اتفاق بیفتد، پس از 10 تا 15 سال هر کسی می‌تواند با این سرمایه‌گذاری ها صاحب مسکن شود که این برای ما مطلوب نیست. اگر ما بخواهیم مردم را صاحب خانه کنیم باید از سرمایه‌های کلان استفاده کنیم. دولت بهتر است با افزایش عرضه و ایجاد مشارکت با بخش‌های خصوصی، سهم خودش را از زمین و مسکن‌های ساخته شده بگیرد وآن را به کسانی که مسکن ندارند تخصیص دهد. 

خبرنگار: زهرا طوسی

برچسب ها :
ارسال دیدگاه