حوزه مسکن در 9 ماهه 1403 و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به دلیل تعطیلی یا توقف پروژه‌های مسکن‌ ملی، ارزش افزوده و رشدی صفر درصدی را به ثبت رساند و سیمایی رکودی از خود به نمایش گذاشت حال آنکه در سال1402 نه به دلیل بهبود فضای سرمایه‌گذاری ساختمانی برای بخش ‌‌‌خصوصی بلکه به مدد مسکن‌سازی دولتی جان تازه‌ای گرفته و رشدی 6/3درصدی را تجربه کرده بود به طوری که ساخت حدود 200 تا 300‌ هزار واحد مسکونی در برخی شهرها و نقاط حومه‌‌‌‌‌‌ای شهرهای بزرگ کلید خورد.
بخش ساختمان کشور از سال 1398 به بعد رشدی منفی (متوسط سالانه 8‌درصد کاهش ارزش افزوده تولید) به خود دیده و در دو سه سال گذشته هم به قدری ریسک سرمایه‌گذاری در این حوزه بالا رفته که می‌توان گفت مسکن، دیگر نه «سرمایه‌پذیر» بلکه «سرمایه‌گریز» شده است.با چنین سیمای کم‌فروغ و کم‌امیدی از بازار مسکن، در حال حاضر باید پرسید سال1404 این حوزه بیشتر به کدام سو متمایل می‌شود؟ 

 حال بد امروز و مبهم فردای مسکن 
بررسی روندهای اقتصادی، سیاست‌های دولت و میزان عرضه و تقاضا می‌تواند چشم‌اندازی دقیق‌تر از آینده این بازار ارائه دهد. بر این اساس باید گفت قیمت مسکن در ایران همواره تحت تأثیر نرخ تورم، سیاست‌های کلان اقتصادی و تحولات عرضه و تقاضا بوده است. در سال‌های اخیر، رشد شدید قیمت‌ها موجب کاهش قدرت خرید مردم شده و تقاضای مصرفی را به‌شدت کاهش داده است. از سوی دیگر، با توجه به تورم عمومی اقتصاد ایران و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، بعید است قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ کاهش یابد.
بسیاری از پیش‌بینی‌ها (مبتنی بر وضعیت موجود) نشان می‌دهد در نیمه نخست سال۱۴۰۴، قیمت مسکن همچنان روند افزایشی خواهد داشت، اما این افزایش احتمالاً با شیب ملایم‌تری نسبت به سال‌های گذشته رخ خواهد داد. یکی از دلایل اصلی این امر، رشد هزینه‌های ساخت، ازجمله افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار است.
لازم به ذکر است عرضه مسکن به‌شدت تحت تأثیر سیاست‌های دولت و میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز قرار دارد. در سال‌های اخیر، به دلیل مشکلات اقتصادی، سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش یافته و بسیاری از سازندگان، به دلیل نبود اطمینان از آینده بازار، پروژه‌های خود را متوقف کرده‌اند و در مقابل، دولت با اجرای طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن تلاش کرده عرضه را افزایش دهد. با این حال، تأخیر در اجرای این طرح‌ها و مشکلات تأمین مالی موجب شده هنوز تأثیر قابل‌توجهی بر بازار نداشته باشد. بنابراین، انتظار نمی‌رود در سال۱۴۰۴ عرضه مسکن به‌طور محسوسی افزایش یابد.
از طرف دیگر، تقاضای مصرفی در بازار مسکن کاهش یافته است. قدرت خرید مردم به دلیل تورم و رکود اقتصادی پایین آمده و بسیاری از خانواده‌ها توان ورود به بازار را ندارند. این موضوع سبب شده بخشی از تقاضا به سمت اجاره‌نشینی سوق پیدا کند. درنتیجه، بازار مسکن با کاهش معاملات مواجه شده و این امر می‌تواند رشد قیمت‌ها را محدود کند.

 تأثیر سیاست‌های دولت بر بازار مسکن
دولت سیزدهم در سال‌های اخیر تمرکز ویژه‌ای بر افزایش عرضه مسکن داشت و طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن را در دستور کار قرار داد. اگر این طرح‌ها با سرعت بیشتری اجرا می‌شد، ممکن بود عرضه مسکن تا حدودی افزایش یابد و از رشد شدید قیمت‌ها جلوگیری شود، اما چالش‌های تأمین مالی، مشکلات زیرساختی و بروکراسی پیچیده همچنان مانعی بر سر راه اجرای این طرح‌ها هستند.
یکی دیگر از سیاست‌های دولت، کنترل بازار اجاره و ارائه تسهیلات برای خانه‌اولی‌هاست. با این حال، تجربه نشان داده این‌گونه سیاست‌ها معمولاً تأثیر کوتاه‌مدتی دارند و درنهایت، اگر مشکل اساسی عرضه مسکن حل نشود، نمی‌توانند تغییر قابل‌توجهی در بازار ایجاد کنند.

 سناریوهای احتمالی برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۴
بررسی شرایط فعلی و عوامل مؤثر بر بازار مسکن نشان می‌دهد سه سناریو برای سال ۱۴۰۴ محتمل است: سناریو نخست، رشد قیمت ملایم و ادامه رکود است. در این حالت به دلیل تورم و افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت مسکن افزایشی می‌شود و با کاهش تقاضای مصرفی، بازار نیز در رکود باقی می‌ماند.
سناریو دوم اما افزایش شدید قیمت‌ها و کاهش معاملات است و اگر سیاست‌های کنترلی دولت مؤثر واقع نشود و عرضه مسکن بهبود نیابد، ممکن است شاهد رشد شدید قیمت‌ها و درنتیجه کاهش بیشتر معاملات باشیم.
سناریو سوم نیز ثبات نسبی قیمت‌ها و رونق تدریجی را پیش روی ما می‌گذارد. بر این اساس در صورتی که دولت بتواند پروژه‌های مسکن خود را به‌سرعت تکمیل و تقاضا را با ارائه تسهیلات مناسب تحریک کند، بازار مسکن می‌تواند به ثبات نسبی برسد و از رکود خارج شود.
در مجموع می‌توان گفت با توجه به شرایط کنونی، محتمل‌ترین سناریو برای سال۱۴۰۴، رشد ملایم قیمت‌ها همراه با ادامه رکود در معاملات است. افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، کاهش توان خرید مردم و اجرای کُند طرح‌های دولتی، موانعی هستند که اجازه نمی‌دهند بازار مسکن به رونق قابل‌توجهی برسد. با این حال، سیاست‌های حمایتی دولت و احتمال بهبود نسبی شرایط اقتصادی می‌توانند در نیمه دوم سال، تغییراتی در وضعیت بازار ایجاد کنند و به‌طور کلی، آینده بازار مسکن در سال۱۴۰۴ به میزان موفقیت دولت در اجرای برنامه‌های خود و همچنین شرایط کلی اقتصاد کشور وابسته خواهد بود.

خبرنگار: فرزانه غلامی